近日，成都高新法院审结一起排除妨害纠纷案。2015年11月，卿某与某银行签订借款合同，以其名下某商业用房向银行设立一般抵押并登记。2018年11月，卿某与小曹签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给小曹，租赁期限自2018年11月至2023年11月。2021年，卿某因未按期履行借款合同还款义务，被银行诉至法院并被判令还款付息，因卿某仍未履行还款义务，银行对抵押担保房屋依法申请司法拍卖。

　　2022年9月，祝先生通过司法拍卖网络平台，拍卖购得卿某名下该商业用房，成交价为216.74万元，包括不可拆卸的装修价值22.6万元。拍卖公告中载明房屋现状为有租赁，完成房屋产权转移登记后，祝先生要求小曹立刻腾空房屋遭到拒绝，无奈之下诉至法院，要求10日内腾空房屋、排除妨害。小曹提起反诉。要求法院判令祝先生赔偿装修损失22.6万元。

　　成都高新法院经审理认为

　　第一，案涉房屋的抵押登记时间在先，租赁协议的签订时间在后，已登记的抵押权具有公示效力，可以对抗后成立的租赁权。银行基于借款合同实现担保物权的过程中，祝先生通过司法拍卖竞买取得案涉房屋的不动产权益，该权益优先于小曹因《房屋租赁合同》形成的债权。

　　第二，尽管祝先生通过法院拍卖公告知悉房屋带租拍卖的，但租赁权的设立在抵押权设立后，该情形并不属于先租赁后抵押需要人民法院除去对先的担保物权有影响的情形。对此，祝先生通过竞买取得法拍房的行为不能推定出其认可房屋租赁关系继续有效，案涉房屋的租赁关系对拍卖取得房屋所有权的受让人祝先生无法律拘束力。

　　第三，从网络拍卖平台页面信息显示可知，本次拍卖房屋包括（但不限于）不可拆卸的装修等，祝先生支付的购房款中已经包括了装修价值22.6万元。故法院对小曹要求祝先生赔偿装修损失的反诉请求不予支持。

　　该案判决后，双方均未上诉，承租人现已腾退房屋，做到了案结事了。2023年5月9日，该案当事人来到法院，将一面写有“捍卫正义高抬明镜 妙手仁心巧解纠纷“的锦旗送到了高新法院黄穗法官手中，感谢黄穗法官切实维护了当事人的合法权益。

　　按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二) 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　《中华人民共和国民法典》第二百三十六条:“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。